¿Un contrato por 5 años de alquiler obligado? Ya no

Hay miles de inquilinos y propietarios en España que están afectados por la nueva situación.

 

Sofía Vázquez 04/02/2018 09:56 h

 

Aunque alguien pueda pensar que es pequeña, desde que comenzó el año está habiendo una revolución en el mercado de los alquileres. No solo porque los precios no paran de subir, sino también porque finalizarán todos (o la mayoría de ellos) aquellos contratos que se firmaron con la obligatoriedad de que tuviesen una duración de cinco años.

 

Desde el despacho Martínez-Risco concretan que, para entender bien este asunto, hay que remontarse al 1 de enero de 1995, con la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos (29/94, del 24 de noviembre). Establecía que el arrendador y el arrendatario podían pactar el tiempo de alquiler, pero en la práctica era un acuerdo relativo, ya que el inquilino tenía la posibilidad de exigir su permanencia en el inmueble durante cinco años y al dueño del inmueble no le quedaba más remedio que aceptarlo, quisiera o no. Y si estaba a disgusto, tenía que esperar al cumplimiento del quinto año, aunque un mes antes debía acordarse de advertirle de la resolución del contrato. Si no lo hacía, porque por ejemplo se olvidaba, había una prórroga automática en las mismas condiciones durante otros tres años. Cuando finalizasen esos tres años, comenzarían las llamadas prórrogas en tácita reconducción. Estas tienen lugar automáticamente y su límite lo marca el pago del recibo: mensual, semestral, anual.

 

Explica Sebastián Martínez-Risco que el inquilino podía irse en el cumplimiento de cada anualidad. ¿Y antes? La ley puede ser interpretada y algún experto entender que no, que tendría que pagar el año completo.

 

Pero en junio del 2013 entraron en vigor unas medidas que flexibilizaron los plazos de la ley. A partir de esa fecha, el alquiler que en la práctica era obligatorio para el arrendador por cinco años pasó a ser de tres, y cuando concluyese ese período se renovaba automáticamente por un año si el dueño del inmueble no había notificado la resolución del contrato. En este momento legislativo también se estableció que el inquilino tenía la posibilidad de irse del piso cuando quisiera, siempre que hubiese estado al menos seis meses. Martínez-Risco pone en antecedentes: entonces se vivía un momento de crisis y a muchas personas, que sufrieron las consecuencias del paro, se les hacía cuesta arriba plantearse el pago del alquiler.

Referencia importante: junio del 2013

Teniendo como referencia junio del 2013, se entiende que desde enero están concluyendo todos los últimos contratos firmados con un arrendamiento obligatorio por cinco años. De acuerdo con lo publicado por El Idealista, que recoge declaraciones del abogado especializado Pelayo de Salvador, en los primeros seis meses del año caducarán los siguientes contratos:

 

1.- Los firmados entre enero y el 5 junio del 2013.

2.- Los del 2010 que estuviesen bajo la prórroga de los tres años.

3.- Anteriores al 2010 que estuviesen en tácita reconducción. 4.- Los firmados en el 2013, el 2014 y el 2015, y que estén en prórrogas anuales.

                                        

Así que hay miles de inquilinos y propietarios en España que están afectados por la nueva situación. En los contratos que nos ocupan, la revalorización del alquiler tenía como referencia el IPC en los primeros cinco años, y, si por ejemplo se pactase un alquiler por nueve años, los últimos cuatro podían establecer otra referencia. Es probable que, en esta nueva situación, los dueños de los pisos que nos ocupan en esta crónica opten por la resolución y quieran alcanzar un nuevo acuerdo económico, posiblemente al alza. Un último dato: el propietario que elija la resolución, además de avisar a su inquilino con un mes de antelación tiene que hacerlo de manera fehaciente, notarialmente o a través de un burofax con acuse de recibo y certificado del texto, concluye Martínez-Risco.

 

La indemnización por incapacidad permanente debe tener carácter privativo

La indemnización por incapacidad permanente debe tener carácter privativo

 

En una reciente sentencia, el Tribunal supremo ha establecido que la indemnización que cubre la contingencia de incapacidad permanente debe tener carácter privativo, porque en ausencia de norma expresa sobre el carácter privativo o ganancial de determinado bien o derecho, la resolución de los conflictos que se susciten debe atender a la naturaleza del derecho y al fundamento por el que se reconoce, aplicando la analogía.

 

En este sentido, se precisa que la pensión derivada de una incapacidad permanente dispensa protección a quien ve mermada su capacidad laboral como consecuencia de una enfermedad o de un accidente, dirigiéndose a compensar un daño que afecta a la persona del trabajador, por la ausencia de unas facultades que tenía y que ha perdido, lo que en el futuro mermará sus posibilidades de seguir obteniendo recursos económicos por la aplicación de esas facultades.

 

Por ello, el reconocimiento del carácter privativo de la pensión debe tener como consecuencia que, después de la disolución de la sociedad, el beneficiario no debe compartir la pensión con su cónyuge.

 

La invalidez permanente es la situación del trabajador que, después de haber estado sometido al tratamiento prescrito y de haber sido dado de alta médicamente, presenta reducciones anatómicas o funcionales graves, susceptibles de determinación objetiva y previsiblemente definitivas, que disminuyan o anulen su capacidad laboral.

 

La titularidad de esta pensión guarda una estrecha conexión con la personalidad, siendo inherente a la persona, y con el concepto de resarcimiento de daños, con independencia de que hayan sido inferidos por otra persona, sean consecuencia de un accidente o procedan de una enfermedad común.

 

Igualmente, con independencia de que el pago de las cuotas del seguro lo realizara la empresa para la que trabajaba el beneficiario, el hecho generador de la indemnización es la contingencia de un acontecimiento estrictamente personal, la pérdida de unas facultades personales que en cuanto tales no pertenecen a la sociedad de gananciales y que la sociedad se aproveche de los rendimientos procedentes del ejercicio de la capacidad de trabajo no convierte a la sociedad en titular de esa capacidad.

 

El Reglamento europeo de Protección de Datos refuerza los derechos de los ciudadanos sobre sus datos personales

El Reglamento europeo de Protección de Datos refuerza los derechos de los ciudadanos sobre sus datos personales

 

El nuevo Reglamento General de Protección de Datos, que se aplicará el 25 de mayo. Esta normativa, que actualiza y refuerza los derechos de los ciudadanos sobre su información personal, cambia la forma en que las organizaciones gestionan la protección de datos, debiendo adoptar medidas conscientes, diligentes y proactivas.

 

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha publicado una infografía con los nuevos derechos que tendrá el ciudadano a partir del 25 mayo, y que complementan a los tradicionales derechos ARCO (Acceso, Rectificación, Cancelación y Oposición). Uno de ellos es el nuevo derecho a la portabilidad, por el que una persona que haya proporcionado sus datos a un proveedor de servicios podrá solicitar la recuperación y traslado de esos datos a otra plataforma cuando sea técnicamente posible.

 

También hay que mencionar el llamado derecho de supresión, que sustituye y amplía el actual derecho de cancelación; el derecho a la limitación en el tratamiento de los datos personales, o que cuando se deba pedir consentimiento al ciudadano para tratar sus datos éste deba darlo de forma inequívoca, excluyendo el consentimiento tácito. Además, se amplía la información que hay que ofrecer al ciudadano indicando, entre otros puntos, quién recoge los datos, para qué los va a utilizar, durante cuánto tiempo, si los va a ceder a terceros o si se van a tomar decisiones automatizadas o elaborar perfiles, así como sus consecuencias.

 

En un mundo en el que la tecnología tiene un papel protagonista, también otorga a los ciudadanos una mayor protección ante empresas ubicadas fuera de la Unión Europea cuando el tratamiento de los datos personales se derive de una oferta de bienes o servicios destinados a ciudadanos de la Unión o como consecuencia de una monitorización y seguimiento de su comportamiento. Esta novedad supone una garantía adicional a los ciudadanos europeos ya que, en la actualidad, para ofrecer servicios y tratar datos no es necesario mantener una presencia física en un territorio.

  

Cómo se ejercen esos derechos

La Agencia Española de Protección de Datos recibe al año más de 2.500 reclamaciones de ciudadanos que acuden ante este organismo para que tutele sus derechos frente a empresas u organizaciones. Para que la Agencia pueda tramitar esa reclamación es necesario que el ciudadano se haya dirigido previamente a la entidad que está tratando sus datos (la AEPD ofrece modelos específicos en su web para facilitar el ejercicio de los derechos ARCO). Si la entidad no responde a la petición realizada o el ciudadano considera que la respuesta que recibe no es la adecuada, puede acudir a la Agencia para que tutele su derecho frente a la entidad.

 

Analizando la naturaleza de las consultas y reclamaciones planteadas, la Agencia ha lanzado un espacio web con consejos para evitar recibir publicidad no deseada y otro para ayudar a los ciudadanos a reclamar sus derechos en materia de telecomunicaciones. En paralelo, fruto de un protocolo suscrito entre la Agencia y AUTOCONTROL, desde principios de este año se encuentra disponible un sistema voluntario de mediación al que se han adherido las principales operadoras de telecomunicaciones. Está dirigido a resolver ágilmente reclamaciones relativas a protección de datos, como la recepción de publicidad no deseada, la suplantación de identidad o el tratamiento de datos para la recepción de facturas después de haber solicitado la baja del servicio, entre otras. Este servicio funciona de forma independiente a las reclamaciones que los ciudadanos pueden seguir interponiendo ante la AEPD si consideran que se han vulnerado sus derechos.

 

 

Aprobado el anteproyecto de distribución de la Ley Seguros para protección de los clientes sea cual sea el canal a través del cual se adquiera un producto de seguro

El Consejo de Ministros ha recibido un informe del ministro de Economía, Industria y Competitividad sobre el Anteproyecto de Ley de Distribución de Seguros y Reaseguros en adaptación de las nuevas normas europeas y que refuerza la protección del asegurado mediante obligaciones de transparencia y conducta para los distribuidores de seguros.

 

El texto deberá obtener los dictámenes correspondientes y volverá de nuevo al Consejo de Ministros para ser aprobado como Proyecto de Ley e iniciar la tramitación parlamentaria.

De acuerdo a la norma el cliente deberá ser informado de todos los costes, gastos y riesgos que asume en los productos de inversión basados en seguros, y tendrá acceso a una evaluación periódica de su idoneidad. Además, se endurecen las sanciones por incumplimiento de las obligaciones de información y se regulan por primera vez las denominadas ventas cruzadas, es decir, aquellas que añaden al contrato de seguro servicios o productos auxiliares.

Una Directiva comunitaria del 20 de enero de 2016 sobre la distribución de seguros introducía una serie de modificaciones en otra Directiva comunitaria del 9 de diciembre de 2002, sobre la mediación en seguros. Con ello se busca garantizar un mismo nivel de protección a los clientes, sea cual sea el canal a través del cual se adquiera un producto de seguro y su traslación a las disposiciones nacionales relativas al acceso y ejercicio de la actividad de distribución de seguros y reaseguros.

 

Distribuidores

Se considera como distribuidores de seguros y reaseguros, no solo a los mediadores, como hasta ahora, sino también a las entidades aseguradoras y reaseguradoras, al igual que a otros participantes en el mercado que distribuyan productos con carácter auxiliar (como las agencias de viajes o las empresas de alquiler de automóviles), que tendrán la consideración de mediadores de seguros complementarios. Asimismo, el concepto de distribución de seguros incluye la actividad desarrollada a través de los denominados comparadores de seguros.

 

Mediadores

Dentro de las categorías de mediadores de seguros, los operadores de banca-seguros se configuran, desde un punto de vista normativo, como agentes de seguros (exclusivos o vinculados), si bien con ciertas particularidades. Se suprimen las limitaciones en cuanto a la puesta a disposición de un único operador de banca-seguros de las redes de las entidades de crédito o establecimientos financieros de crédito, sin perjuicio de mantener la incompatibilidad para que las redes cedidas puedan operar simultáneamente, en todo o en parte, como colaboradores mercantiles de otros mediadores de seguros de distinta clase.

El Anteproyecto prevé que los mediadores de seguros puedan servirse de sitios web u otras técnicas de comercialización a distancia mediante los que se proporcione al cliente información comparando precios o coberturas de un número determinado de productos de seguros de distintas compañías.

 

Se refuerzan, además, los requisitos de organización y competencia profesional y las obligaciones de información y normas de conducta que deben seguir los distribuidores de seguros. Se establece la obligación para todos los mediadores de seguros de acreditar que los fondos pertenecientes a clientes son transferidos a través de cuentas completamente separadas del resto de recursos económicos del mediador.

 

Deber de información

El deber de información al cliente de productos de seguros se regula ampliamente en el Anteproyecto y se establecen requisitos adicionales en relación con la distribución de productos de inversión basados en seguros, buscando evitar o, en su caso, prevenir, potenciales conflictos de intereses.

En cuanto a las obligaciones de información para los usuarios de productos de inversión basados en seguros, se establece que deberá informarse de todos los costes y gastos asociados, incluidos el coste de asesoramiento, cuando proceda, el coste del producto de inversión basado en seguros y la forma en que éste podrá pagarlo, así como cualquier pago relacionado con terceros. Se deberá advertir sobre los riesgos conexos a los productos de inversión basados en seguros o a determinadas estrategias de inversión propuestas. Por último, para las situaciones en las que se ofrezca asesoramiento, se crea la obligación de proporcionar una evaluación periódica de la idoneidad del producto de inversión.

 

Ventas cruzadas

Se introduce el concepto de ventas cruzadas, con la obligación para el distribuidor de seguros de informar al cliente, cuando el contrato de seguro se ofrezca conjuntamente con servicios o productos auxiliares, si los distintos componentes pueden adquirirse separadamente, y los correspondientes justificantes de los costes y gastos de cada componente. Se establecen requisitos en materia de gobernanza de productos, en particular en el diseño, aprobación y control de los mismos.

En materia de infracciones y sanciones, se refuerza su régimen y se fijan unas sanciones de carácter pecuniario adaptadas y en línea con el marco general establecido por la citada Directiva comunitaria de 2016.

(Fuente:LaMoncloa)

Así se calcula la pensión de los españoles y así podría cambiar en un futuro

La propuesta de Báñez beneficia a aquellos que sean despedidos en sus últimos años de vida profesional.

Supondría un recorte de las pensiones si se hace de forma general.

La Seguridad Social tiene números rojos desde 2011. Al año siguiente, el primer Gobierno de Mariano Rajoy empezó a utilizar el fondo de reserva de las pensiones – que por entonces había logrado acumular 67.000 millones de euros– para sufragar ese déficit. Desde entonces, el sistema de pensiones ha necesitado tirar de esa hucha todos los años para poder abonar las pagas extra de Navidad y verano a más de ocho millones de pensionistas. Así se llega a 2017, año en el que los pensionistas perdieron 1,75 puntos de poder adquisitivo y el Ejecutivo, tras casi agotar el fondo de reserva, ha pedido sendos créditos que sumados ascienden a más de 25.000 millones para poder pagar todas las nóminas de los pensionistas.

 

Esta grave situación financiera es bien conocida por el Gobierno y el resto de la clase política, y su solución empieza a ser un clamor entre la opinión pública. Pero quienes diseñan la futura reforma en el Parlamento no llegan a ninguna conclusión. Sin embargo, la ministra de Empleo y Seguridad Social, Fátima Báñez se descolgó el lunes con una propuesta: permitir que aquellos que empeoren sus carreras de cotización en la antesala de su jubilación puedan calcular su pensión con toda su vida laboral en lugar de los últimos 21 años como fija la ley (25 años a partir de 2022). ¿Por qué esta propuesta? ¿Cómo se calcula ahora la pensión y cuáles serían sus efectos?.

 

En España, el sistema público de pensiones es contributivo. Esto quiere decir que la pensión de jubilación será mayor o menor dependiendo de lo que el trabajador haya aportado al sistema de Seguridad Social durante unos años determinados. El tiempo mínimo de cotización que la ley exige para acceder a una pensión contributiva de jubilación son 15 años. A partir de ahí, cuantos más años cotizados se tengan, mayor será la pensión.

En caso de concurso medial de delitos la competencia de enjuiciamiento corresponde al juez de lo penal

La Sala Segunda del Tribunal Supremo ha establecido que, en caso de concurso medial de delitos, cuando las penas de prisión señaladas en abstracto en cada uno de los delitos que integran el concurso no supere los cinco años, aunque la suma de las previstas en una y otras infracciones excedan de esa cifra, la competencia para su enjuiciamiento corresponde al juez de lo Penal.

 

Así lo ha establecido la Sala en un acuerdo de Pleno no jurisdiccional adoptado el pasado 12 de diciembre, que se recoge ahora en una sentencia que por primera vez aplica dicho acuerdo. La sentencia desestima un recurso de la Fiscalía contra un auto de la Audiencia de Pontevedra que estableció su falta de competencia, y remitió al Juzgado de lo Penal, un caso en el que la Fiscalía acusaba por delito continuado de descubrimiento y revelación de secretos (castigado en abstracto con pena de 1 a 4 años de prisión), en concurso medial con delito de estafa (sancionado con pena de 6 meses a 3 años de prisión).

 

El Supremo explica que en los supuestos concursales, sea cualesquiera la regla específica de aplicación de la pena, la competencia la fija y determina la penalidad abstracta prevista para cada delito que integra el concurso; “siendo la alternativa propuesta por el Ministerio Fiscal, atender a la suma de la máxima prevista para cada infracción, un parámetro que no viene especificado ni en la norma sustantiva ni en la procesal”.

 

Recuerda la sentencia que respecto de las penas de prisión, el Juez de lo Penal, aunque sólo conozca de delitos castigados con pena privativa de libertad de duración no superior a cinco años, no es infrecuente que imponga penas superiores, en supuestos de concurso real, pudiendo llegar a fijar un límite de cumplimiento (artículo 76 del Código Penal) de quince años de prisión (como consecuencia del triplo de la más grave).

 

Es decir, que “la competencia deferida al Juez Penal, no imposibilita la imposición de penas superior a cinco años, sino enjuiciar delitos (no concursos) cuya pena abstracta de prisión, exceda de cinco años”. Para el alto tribunal, nada obsta a que como consecuencia de un concreto concurso medial, la pena de prisión que imponga el Juez de lo Penal, sea superior a cinco años, sea siete, ocho u otra cifra hasta diez años.

 

(Fuente: Tribunal Supremo).

2018 Nuevos plazos para afiliación, altas y bajas de autónomos

Con efectos del primer día del presente mes de enero, la afiliación y el alta deberán ser comunicadas por los interesados a las Direcciones Provinciales de la Tesorería General de la Seguridad Social, o sus Administraciones, en los mismos plazos que los establecidos en el Régimen General .

Es decir, que en lugar de poder hacerse en los 30 días siguientes al inicio de la actividad, deben llevarse a cabo con anterioridad a tal inicio, sin que la solicitud pueda presentarse antes de los sesenta días naturales anteriores al previsto para la iniciación de la actividad.

Hasta el pasado día 31 de diciembre, con un único día de alta en la actividad, el cómputo y pago de la cotización correspondía al mes completo, mientras que ahora la afiliación y hasta tres altas dentro de cada año natural tendrán efectos desde el día en que concurran en la persona de que se trate los requisitos y condiciones determinantes de su inclusión en el campo de aplicación del RETA, siempre que se hayan solicitado en los términos reglamentarios. De la misma manera, hasta tres bajas solicitadas dentro de cada año natural tendrán efectos desde el día en que el trabajador autónomo hubiese cesado en la actividad. Mientras que el resto de la altas (y las dadas fuera de plazo) tendrán efectos desde el primer día del mes en se inicie la actividad sea cual fuere la fecha; y las bajas el último día del mes en que se produzca el cese, aunque haya sido el primer día del mes.

Por consiguiente, la obligación de cotizar existirá por los días de prestación efectiva de la actividad por cuenta propia en el mes en que se haya producido, exigiéndose la fracción de la cuota mensual correspondiente a dichos días. A tal efecto, la cuota fija se dividirá por treinta en todo. Salvo cuando, por lo ya explicado, el cómputo haya de hacerse por el mes completo. Y en el supuesto de altas fuera de plazo, las cotizaciones correspondientes a periodos anteriores a la formalización del alta serán exigibles y producirán efectos en orden a las prestaciones una vez hayan sido ingresadas, con los recargos e intereses que legalmente correspondan, salvo que por aplicación de la prescripción no fuesen exigibles dichas cuotas ni por ello válidas a efectos de prestaciones.

 

Redactado por Enrique García Tomás - Graduado Social