Los llamados tanteos y retractos

Los llamados tanteos y retractos son derechos de adquisición preferente en tanto que la ley da la oportunidad a sus titulares, para que adquieran un derecho concreto, antes que el resto de personas.

     La diferencia entre tanteo y retracto radica en su funcionamiento ya que el tanteo exige únicamente una comunicación previa a la venta (o permuta) del bien teniendo, desde entonces, la opción de adquirirlo al precio que determine el vendedor mientras que el retracto permite, en su caso, atacar la transmisión de un bien que se ha realizado sin el anterior tanteo o con un tanteo fraudulento –por ejemplo, si se informa que el precio del bien es superior al precio por el cual se ha finalmente vendido, etc.–.

     Estos derechos se conceden no por las cualidades de la persona (es decir, no otorgan privilegios personales, que, por otro lado, serían contrarios al principio de igualdad constitucional) sino por su posición en una determinada relación jurídica.

     Por ejemplo, el Código Civil establece el retracto de comuneros a la hora de enajenar cualesquiera parte de la comunidad ya que la intención legislativa es la de facilitar la consolidación de la propiedad, evitando las fragmentaciones. Igualmente se establecen derechos de tanteo y de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, a favor del arrendatario, ya que se presupone que está viviendo o utilizando en el inmueble continuamente y se le intenta facilitar el acceso de forma definitiva. También se da en la enfiteusis (1630 a 1640 CC), en casos de bienes del Patrimonio Histórico Español, en ciertas instituciones forales, en caso de coherederos, colindantes y en los retractos convencionales.

     Atacada una adquisición por esta vía, el comprador original tendrá una acción de regreso contra el vendedor así como el derecho a una indemnización, si desconocía la existencia de tal derecho.

     En caso de acudir a los tribunales será competente el juez de primera instancia del lugar donde radique el inmueble y se pretenderá una acción con un doble sentido: declarativa (de la existencia del retracto) y condenatoria (a acceder a la propiedad con preferencia).

     La legislación procesal exige, para su admisión, un principio de prueba documental que justifique el derecho de retracto –preferiblemente una escritura pública– y que se acredite suficientemente que no se produjo la oferta o que el retracto fue fraudulento.

     La acción de retracto caduca al mes en el caso de coherederos, y a los nueve días en el caso de comuneros y colindantes