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LOS EXPERTOS PIDEN PARA EL CATASTRO RETOQUES, TRANSPARENCIA Y TUTELA JURÍDICA

(publicado en La Nueva España)

Día 9 de noviembre de 2016.- J. Morán

La "valiente" sentencia del TSJA que anula el valor catastral de un local comercial es considerada una "alerta" por los administrativistas.

Un par de situaciones no infrecuentes. En la primera, dos particulares acuerdan la compraventa de un inmueble por 150.000 euros, pero al acudir al notario éste les dice que según la ficha catastral el valor es de 200.000, luego han de replantearse la operación. En la segunda situación, el valor catastral del inmueble es bajo y los dos particulares pactan un precio más alto, pero una parte de éste será pagado en dinero negro.

Entre esas coordenadas -el precio deseado por un vendedor/comprador, o precio de mercado, y el valor que Hacienda estima para cada propiedad-, se mueve el Catastro, que lo condiciona todo, desde los principales impuestos (Transmisiones, IBI, plusvalía, IRPF...), hasta la valoración de un edificio en ruina, pasando por indemnizaciones o expropiaciones ejecutadas por la Administración.

Sin embargo, por lo que se refiere a los locales comerciales de Oviedo, una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) acaba de anular la valoración catastral de un comercio situado en la calle Independencia al considerar que ha sido deficiente el procedimiento aplicado para fijar las cuantías que figuran en el Catastro.

En concreto, la Ponencia de Valores en la que se basó el Catastro vigente tomó únicamente 13 muestras de precios de mercado en otros tantos locales comerciales con valores de 2009 y 2010 -todavía influidos por la "burbuja inmobiliaria"-. Además, buena parte de esas muestras eran de las calles más céntricas de la ciudad. El resultado ha sido unos valores sesgados al alza, de modo que el citado local de Independencia, tras la sentencia, ha visto reducida su valoración en 80.000 euros, el 25 por ciento.

A los dos casos antedichos se suma el instinto básico de todo ciudadano por el que le gustaría que el valor catastral de su propiedad fuera bajo, y así pagar menos impuestos, pero que fuera alto si lo que pretende es vender su posesión.

Pero tras el referido impacto judicial, los expertos administrativistas consultados por LA NUEVA ESPAÑA piden para el Catastro "retoques, transparencia y tutela jurídica efectiva" de los ciudadanos. Es un "enjambre de avispas", apunta Mercedes Fuertes, catedrática de Derecho Administrativo de la Universidad de León, en referencia a que "es muy difícil establecer un criterio objetivo", pero en el caso concreto de que la objetividad falle -como ha sucedido en Oviedo-, Fuertes defiende la actuación de "un abogado que pueda aportar las pruebas que demuestren la desproporción entre valores de mercado y valores catastrales".

No obstante, la cuestión tiene varias aristas. Por ejemplo, "durante muchos años los valores catastrales han sido muy bajos, de la mitad o de un tercio del precio de mercado, pero en las revisiones del Catastro de los últimos años se han elevado las valoraciones para acercarse más a la realidad con el fin de aminorar fraudes en las facturas y dinero negro en las transacciones". Pero el problema que vino a continuación es que "estalló la 'burbuja inmobiliaria' y los valores catastrales han quedado por delante de los del mercado".

En cualquier caso, Mercedes Fuertes reclama que a las valoraciones del Catastro se les aplique "el principio de transparencia" para conocer la objetividad con la que han sido calculados. "Más claridad es más seguridad jurídica". Por su parte, Leopoldo Tolivar, catedrático de la misma materia en la Universidad de Oviedo, anota en primer término "cuestiones procesales" ya que el TSJA "es muy prudente porque dice que la suya es una decisión aislada, para un caso concreto", y al mismo tiempo "señala que la Ponencia de Valores no es un reglamento, lo cual significa que no puede ser impugnado indirectamente por un particular".

Sin embargo, "la sentencia es valiente al dejar sentado que trece valores comparativos no son suficientes". Por ello, Tolivar sostiene que "la jurisdicción del Ministerio de Hacienda tendría que efectuar retoques, porque esta sentencia es una alerta que salta para cuando se produzca una nueva revisión del Catastro".

El también catedrático en Oviedo de Derecho Administrativo, Alejandro Huergo, explica que "los valores catastrales cada vez importan más por las subidas del IBI, que es recaudado por los ayuntamientos". No obstante, "el Catastro, igual que un Plan General de Ordenación (PGO), son grandes instrumentos en los que en ocasiones se profundiza y se encuentran deficiencias". Sin embargo, hay una diferencia: "Después de ser aprobado un PGO, puede ser recurrido el documento por un particular en cualquier momento, pero el Catastro sólo puede serlo recién aprobado, con lo que cuando alguien va a comprar un piso se encuentra con que tiene un valor catastral fijado en su momento, pero él ya no puede reclamar".

 

La consecuencia de esta situación constituye "un déficit de tutela jurídica", apostilla Huergo, lo que significa que "si este tipo de impugnaciones se mantienen sigue activo el problema del déficit de tutela jurídica".

Respecto a la revisión del Catastro de Oviedo en 2012 -al igual que sucedió en numerosas ciudades de España-, "la subida de los valores catastrales se hizo en función del alza continuo de los valores inmobiliarios, pero la inflación actual, por ejemplo, no es la de entonces, sino mucho más baja, con lo que los valores también bajan".

Por último la también catedrática de Derecho Administrativo en la Universidad de Oviedo, Rosario Alonso Ibáñez, hace constar que "las ponencias de valores son actos que gozan de presunción de certeza, por lo que la parte recurrente asume la carga de la prueba para demostrar ante el órgano jurisdiccional que se ha producido una incorrecta determinación del valor de mercado".

 

También es posible "poner reparos a la ponencia de valores cuando se aprueba o cuando se notifica a los interesados de manera particularizada el valor catastral de sus inmuebles". Ese es el momento en el que "un particular puede desvirtuar la presunción de certeza de que gozan los coeficientes de la Ponencia de Valores, pero ésos coeficientes prevalecen sobre una prueba pericial, salvo que se acrediten errores y esa acreditación se considere suficiente por el órgano judicial.